Esta magdalena huele a muffin: ¿Cómo de gentrificado está tu barrio?

Por Luis Nadal *

La gentrificación es un tema no solo de actualidad, si no un asunto que preocupa a muchas personas. Puede que actualmente tenga más sentido hablar de turistificación, o que el fenómeno en sí haya cambiado, pero de alguna manera podemos englobar con el término gentrificación todos estos conceptos que tienen que ver con la expulsión de algunos de los habitantes "originales" de un barrio para ser sustituidos por otros con mayor poder adquisitivo, o por alquileres vacacionales. Por eso, se trata de algo que atrae el interés de personas de todo tipo y no solo el de profesionales relacionados con el urbanismo o la arquitectura. Llama la atención de otros ciudadanos que, como es mi caso, nos lanzamos a buscar explicaciones o intentamos obtener pistas de lo que puede deparar el futuro con esta tendencia. Desde mi punto de vista como ingeniero -pero sobre todo como habitante de Madrid- decidí investigar sobre los datos que hace públicos el ayuntamiento sobre los locales comerciales de la ciudad, para ver si era posible extraer alguna conclusión respecto al tema. 


La finalidad con la que surgió este estudio es puramente exploratoria, sin encargo externo. No tenía ninguna hipótesis o meta preconcebida, más allá de identificar ciertos barrios como gentrificados; y a raíz de ahí comenzó el análisis, sin descartar posibilidades. El trabajo se plantea de fuera hacia dentro, comenzando con la ciudad en su conjunto, para identificar la ‘huella comercial’ de Madrid. Ordenamos los tipos de locales de Madrid en función de su presencia, obteniendo una gráfica de tipo caracola con las actividades más frecuentes. Sobre esta representación de la media de la ciudad comenzamos a comparar cada distrito, pudiendo poner de manifiesto las diferencias. Por ejemplo, en la gráfica que sigue se puede ver en gris la proporción media de Madrid, mientras que la línea negra representa la distribución del distrito de Arganzuela. 



El foco del estudio se decanta finalmente por los barrios en vez de los distritos ya que, al menos en Madrid, los distritos son demasiado grandes e incluyen realidades muy diferentes que dificultan la caracterización efectiva de zonas.

En este análisis, se comienza superponiendo cada barrio a la media de la ciudad (como se ha hecho en el ejemplo anterior con el barrio de Arganzuela), pero aparecer tres ejes especialmente relevantes en el caso de barrios sospechosos de gentrificación (tiendas de ropa, restaurantes, cafeterías), se pasa a una representación sobre seis ejes: los tres ya mencionados complementados con tres relevantes en barrios 'normales': minoristas de alimentación, peluquerías y educación. Sobre este tipo de gráficos se puede intuir una diferencia clara entre barrios sospechosos o no de gentrificación. En la figura se puede apreciar la diferente distribución entre los barrios de Sol (izquierda) y Puerta Bonita (derecha).


A partir de aquí surge la idea de agrupar los tres ejes más representativos de los barrios gentrificados y generar con ello el 'índice de gentrificación', que sería el porcentaje relativo conjunto de cafeterías, restaurantes y tiendas de ropa respecto del total de locales en estos barrios. Con esto se obtiene el índice para todos los barrios de la ciudad y si se señalan los barrios con un índice mayor del 30%, aunque el resultado guarda relación con la 'gentrificación percibida', parece un índice insuficiente, por cuanto incluye barrios que no se consideran en riesgo, sino simplemente desequilibrados. Para intentar mejorar esta medida, se plantea agregar más información.

Acudiendo de nuevo a los datos disponibles en la web del Ayuntamiento, se recogen datos sobre la renta neta por barrios en Madrid y al agregar esta información se puede realizar una cierta criba, por arriba y por abajo, ya que los barrios con percepción de gentrificación parecen encontrarse alrededor de la renta neta media de la ciudad.

El otro dato que se agrega es el precio medio del metro cuadrado de vivienda de alquiler. Este dato se obtiene de informes de idealista, que sin ponerlo fácil, permiten obtener información interesante. En cualquier caso, esta agregación permite sacar nuevas conclusiones, y es que en los casos en los que parece que se habla de gentrificación, se tienen precios medios del alquiler en la mitad más cara.


Así, después de todo el trabajo realizado, se tienen tres parámetros que facilitan la caracterización de los barrios 'sospechosos' de gentrificación, que se pueden condensar en los siguientes criterios:
· Índice de gentrificación (restaurantes, cafeterías y tiendas de ropa) superior al 30%.

· Renta neta entre el 70% y el 130% de la media de la ciudad.

· Precio alquiler en el 40% más caro.

Por último, para estudiar las posibles tendencias en la gentrificación de los barrios, se cogen aquellos con un índice de gentrificación por debajo del 30% (aunque cerca), con la idea de estudiar los que estarían a las puertas de la gentrificación. Entre todos ellos, el único que presenta una tendencia a la gentrificación (con un incremento de un 20% en su índice de gentrificación en los últimos 4 años) es el barrio de Atocha, que además por su precio del alquiler no muy alto, y sus rentas más bien bajas (aunque dentro del rango), resulta especialmente susceptible al desplazamiento de habitantes si suben los alquileres.


Para consultar los índices y datos barrio por barrio: gentrificiación.es


*Luis Nadal es Ingeniero Industrial y Máster en Big Data Analytics. Lleva casi diez años trabajando en consultoría, especialmente cerca de las grandes empresas constructoras. Su interés ciudadano por el urbanismo le ha movido a investigar las trazas visibles de la crisis en los datos abiertos disponibles, lo que ha sido el gérmen de este estudio, disponible íntegro en www.gentrificacion.es


Créditos de las imágenes
01. Representación del índice de gentrificación sobre el mapa de Madrid para los barrios que cumplen con los criterios de renta y precio del alquiler. Los colores más oscuros representan valores mayores del índice. (fuente:gentrificacion.es)
02. Representación sobre diez ejes de los tipos más frecuentes de locales comerciales en el distrito de Arganzuela (línea oscura), sobre la distribución media de la ciudad de Madrid (superficie gris) (fuente:gentrificacion.es)
03. Distribución de locales comerciales de los 6 tipos de referencia para el barrio de Sol y Puerta Bonita (fuente:gentrificacion.es)
04. Representación de los barrios en función de: renta media (eje x), precio del m2 de aquiler (eje y), índice de gentrificación actual (tamaño de burbuja) y variación de este índice (rosa es creciente, gris es neutro, verde es decreciente) (fuente:gentrificacion.es)

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