Términos al servicio de la especulación urbanística

Por Ramón López de Lucio


En Tetuán, como en muchas otras barriadas de los distritos periféricos al ensanche de Madrid (plan Castro), los periodistas, los políticos y otros grupos de personas confunden con mucha frecuencia los conceptos de «infravivienda» y «casa baja». Todas las infraviviendas son construcciones «bajas» —en general de tan solo una planta—, pero no todas las casas bajas, de una o dos plantas, son infraviviendas.

Muchas de las casas bajas son edificaciones erigidas en la primera mitad del siglo XX, normalmente por maestros albañiles que conocían perfectamente su oficio. No llevan la firma de un arquitecto, ni la dirección de obra estuvo a cargo de un aparejador, ni en muchas ocasiones contaron con licencia municipal de obras. De igual manera, las calles en que se asientan no estaban incluidas en un plan de alineaciones oficial como las del Ensanche. Fueron, en cambio, producto de las denominadas «parcelaciones periféricas», elementales instrumentos de parcelación de antiguas fincas rurales de secano, situadas en lo que en su tiempo se llamó «el extrarradio» (la periferia exterior a la «ciudad oficial» del plan Castro). El objetivo de tales parcelaciones, como el de la mayoría de las edificaciones que en ellas se construyeron, no era otro que el de proporcionar viviendas asequibles a la población rural que emigraba hacia Madrid, al igual que hacia otras grandes ciudades donde había oferta de trabajo y expectativas de mejora de las condiciones de vida.

A diferencia del chabolismo, concepto que se suele asimilar al de «infravivienda», las casas bajas que se construyeron en los cientos de parcelaciones periféricas de Tetuán, Puente de Vallecas, La Guindalera, Marcelo Usera, etc. no suponían procesos de invasión ilegal de propiedades privadas o públicas, contaban con documentos que acreditaban la compra de sus respectivas parcelas a los propietarios originales, se construían siguiendo un orden geométrico perfectamente establecido (frente edificado a la alineación de las calles definidas en las parcelaciones, muros medianeros coincidentes con los límites laterales de las parcelas, etc.) y, como se ha dicho, se edificaban con materiales normalizados: ladrillo, revocos de viguería de madera —y, con más frecuencia de metal—, tejas cerámicas o cubiertas planas de baldosín, etc. Esto queda muy lejos de la construcción con materiales de desecho y acarreo (uralitas, cartones, endebles muretes de ladrillo hueco sencillo o «panderete», etc.) que caracterizan a las infraviviendas en sentido estricto, y a las chabolas.


La existencia de calles claramente definidas en retículas de acusada regularidad, así como la compactibilidad y continuidad de las edificaciones, propiciaron que, a partir de los años 50 y 60 del siglo pasado, las parcelaciones de casas bajas se fueran urbanizando de forma regular (pavimentación, suministro de agua, alcantarillado, etc.) e incluso reconstruyendo con edificios de más altura; esto se hacía habitualmente agregando dos, tres o más parcelas originales.

El que en estos barrios coexistan hasta hoy casas bajas y edificios de vivienda colectiva de tres, cuatro o cinco plantas no implica que las primeras se conviertan automáticamente en infraviviendas. En muchos casos, albergan viviendas mejores que las de los segundos, y de mayor superficie, con patios y terrazas de uso privativo; esto ofrece múltiples posibilidades de subdivisión, ampliación y mejora.

Por tanto, no caigamos en simplificaciones que acaben utilizándose para perjudicar innecesariamente a los propietarios e inquilinos que aún habitan estas casas bajas (con expropiaciones municipales, derribos forzosos, etc.). No confundamos las casas bajas que subsisten en muchas parcelaciones periféricas de Madrid, perfectamente consolidadas y urbanizadas, con los fragmentos inconexos y desestructurados de chabolismo marginal que puedan encontrarse al borde de algunas vías de comunicación o en lugares de difícil accesibilidad. Aquellas son formas dignas de habitar que, además, contribuyen a preservar la memoria histórica de sus respectivos barrios, aportándoles variedad tipológica y social.


El caso de Ofelia Nieto 29

La edificación de Ofelia Nieto 29, un inmueble de planta baja que ocupa toda la parcela con frente a la calle Ofelia Nieto y planta primera con terraza y parte habitable, no es en absoluto una infravivienda.

Cuenta con todos los servicios urbanos y su estado de conservación es excelente. Está habitada y es propiedad de la familia que vive allí desde hace décadas. La apertura de una nueva calle transversal a Ofelia Nieto afecta mínimamente al edificio; si, como parece lógico, se mantiene constante el ancho de la acera izquierda de dicha calle (dos metros), la afección sería solo de alrededor de un metro cuadrado. Además, esto repercutiría únicamente en la planta baja del edificio.

El edificio no supone, por tanto, ningún problema urbanístico, ni afecta a la seguridad del espacio público y los viandantes. Se trataría, como mucho, de lo que en técnica urbanística se denomina un «fuera de ordenación» genérico. Es una situación muy frecuente en cualquier ciudad y, en particular, en los distritos más céntricos de Madrid; permite mantener y conservar el edificio y, solo en caso de que se derribara, obligaría a la nueva edificación a ajustarse a las alineaciones oficiales, así como a alcanzar la altura edificada que permita el planeamiento de detalle vigente: bastantes más plantas de las que tiene el edificio actual si se juzga por las últimas realizaciones en la calle Ofelia Nieto. En ningún caso parece que la expropiación forzosa sea una medida adecuada y proporcional a la situación objetiva que existe.

De persistir el Ayuntamiento de Madrid en su postura de querer llevar a término la expropiación y el desalojo de las familias (la inicial y las formadas por las hijas de aquella), habría que pensar que no se persigue tanto un objetivo razonable —mejorar la vialidad rodada o peatonal, defender la seguridad, etc.— como la privación a los propietarios legítimos de las posibles plusvalías que originaría el derribo de la edificación actual y la reedificación de acuerdo con las alturas y el perímetro tolerado. Es decir, se trataría de una actuación que podríamos definir como una fraudulenta desviación de tales plusvalías de la familia que habita y ha poseído el edificio desde hace décadas hacia el Ayuntamiento de Madrid y el operador privado con quien este pudiera negociar la operación inmobiliaria.


Ramón López de Lucio es doctor arquitecto-urbanista, ha sido catedrático de Planeamiento Urbanístico en la Escuela de Arquitectura de Madrid hasta abril del 2013 y es autor del libro Vivienda colectiva, espacio público y ciudad. Evolución y crisis en el diseño de tejidos residenciales 1860-2010



Más información sobre el caso del inmueble Ofelia Nieto 29 y la campaña contra su derribo:



Revisión y corrección de estilo del texto a cargo de Sara Hernández Pozuelo



Créditos de imágenes:
Imagen 1: «Casas bajas» en Tetuán (fuente: http://tetuanfotoaccion.blogspot.com)
Imagen 2: Derribo de un poblado chabolista en Madrid (fuente: Ayuntamiento de Madrid)
Imagen 3: La familia García-González frente a la fachada de su vivienda en el número 29 de la madrileña calle Ofelia Nieto (fuente: 20 minutos/Jorge París)

2 comentarios:

Much Cine dijo...

Excelente artículo !

Anónimo dijo...

Buen texto. Gracias por escribirlo y difundirlo

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