#DebatesUrbanos: Resumen de «La vivienda. Políticas necesarias. Políticas tóxicas»


Por Ramón López de Lucio


El pasado 21 de febrero de 2013 el Club de Debates Urbanos (CDU) acogió el interesante debate «La vivienda: Políticas tóxicas. Políticas necesarias», en torno al Decálogo por la vivienda digna de Attac Madrid. En la mesa redonda intervinieron en Julio Rodríguez, Alejandro Inurrieta, Ada Colau, Javier Burón y Pablo Jiménez. La sesión estuvo moderada por Fernando Fernández

Ramón López de Lucio (vicepresidente del CDU y catedrático de  Urbanismo en la ETSAM) ha preparado el resumen que podéis leer a continuación. Este texto viene a completar la entrada Paisaje Transversal le dedicamos a esta sesión, que incluía que el video y el documento de Storify  preparamos para la ocasión, y que recogía los comentarios en las redes sociales digitales.

La publicación por Attac del Decálogo por una vivienda digna ha sido la ocasión para organizar un debate en colaboración con el Club de Debates Urbanos sobre ese documento y, en términos generales, sobre la imprescindible reorientación de las políticas de vivienda en la crisis. La sesión la introduce y modera el arquitecto y miembro de la Junta Directiva del CDU, Fernando Fernández.

Interviene en primer lugar en nombre de Attac, el licenciado en Derecho Pablo Jiménez, quien resume así el decálogo:
  1. La vivienda es un derecho y no un producto financiero. Ese derecho se reconoce formalmente en el artículo 47 de la Constitución pero nunca se ha pasado de ahí. Una nueva ley General de la Vivienda debería garantizar a todos el derecho a una vivienda digna que no estuviera basado necesariamente en el acceso a la propiedad.
  2. Las personas desahuciadas tiene derecho a una segunda oportunidad. Se deben paralizar todos los procedimientos de desahucio y reformar las Leyes de Enjuiciamiento Civil e Hipotecaria, buscando garantías más justas para los hipotecados. Además se debe promover una Ley de Segunda Oportunidad que legalice la dación en pago (el documento de Attac no cita literalmente ese concepto).
  3. Se debe potenciar el alquiler social, que ahora apenas llega al 1% del total de viviendas existentes, sin que las rentas superen el 30% de los ingresos del inquilino. En este sentido es urgente la constitución de un parque público de viviendas en alquiler sin acceso diferido a la propiedad. Dicho objetivo debería ser financiado por una banca pública que asimismo financiara políticas privadas de vivienda en regimen de alquiler social.
  4. Hay alternativas al modelo de vivienda en propiedad con hipoteca, opción que se ha consolidado en España como forma de garantizar el control social de la población a través del endeudamiento a largo plazo. Habría que apoyar la constitución de sociedades cooperativas que promovieran viviendas en regimen de cesión de uso.
  5. Se debe reequilibrar el sistema de derechos y obligaciones entre propietarios e inquilinos, garantizando la estabilidad en la tenencia de la vivienda y fomentando un sector profesional del alquiler.
  6. Se debe acabar con la actual opacidad de los datos relacionados con el parque total de viviendas y efectuar censos de vivienda cada cinco años además de censos especiales de viviendas vacías.
  7. Se debe cambiar el actual modelo de constantes recalificaciones de suelo urbanizable que se ha demostrado incapaz de controlar el precio de la vivienda a la vez que se disparaba la insostenibilidad del modelo territorial. Una nueva política de suelo y urbanismo debería garantizar la recuperación para la comunidad de las plusvalías de la acción urbanizadora.
  8. Se debe potenciar la rehabilitación de las viviendas existentes y la regeneración urbana.
  9. Una nueva política de financiación de la vivienda debería centrarse en modos alternativos a la incentivación de la propiedad.
  10. Finalmente debería quedar «memoria de la burbuja 1997-2007», exigiendo responsabilidades a todos los que nos han llevado a la situación actual.

3.000.000 de viviendas vacías

Ada Colau, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), plantea alguna discrepancia con Attac, en particular en relación con la dación en pago que, a su juicio, este colectivo no defiende con suficiente claridad. Insiste En que se trata de un debate básicamente político, no técnico: voluntad política para resolver el conflicto de los desahucios en una situación de auténtica «emergencia habitacional». Las 3 medidas urgentes que plantea la Plataforma son: dación en pago, moratoria en los desahucios y parque de viviendas para alquiler social por las que no se pague más del 30% de la renta de las personas. Por lo tanto, coincidentes con las de Attac salvando el reparo en torno al tema de la dación, con quien sin embargo también comparte la exigencia de una «auditoría social de responsabilidades» sobre todo a la vista de los recientes suicidios de desahuciados, suicidios que se podrían echar en  cara tanto al PP como al PSOE. 

De hecho, Colau  es muy contundente en lo referente a la responsabilidad compartida de ambos partidos que no se han implicado seriamente en la resolución jurídica del problema. Al parecer, la UE está redactando un dictamen en el que se insta al cambio de la ley hipotecaria española. Las mayores resistencias provienen, como era de esperar, del poder financiero. De ahí la importancia de la movilización social continuada: «no resignarse frente al mensaje oficial de que no hay alternativas, de que hemos vivido por encima de nuestras posibilidades».

Alejandro Inurrieta, economista y ex presidente de la Sociedad Pública de Alquiler, se queja abiertamente de que la Administración «sabe muy poco de vivienda» y de que «la política de vivienda la dictan en realidad dos poderosos lobbies: el lobby financiero y el promotor». La anomalía de que en España solo haya en torno al 10% de viviendas en regimen de alquiler —frente al 30 y 40% de otros países europeos— tiene que ver, frente a lo que se ha afirmado durante mucho tiempo, con que las actuales leyes alemanas y francesas protegen mucho más a los inquilinos que en España y acaban determinando la estabilidad de los precios de alquiler.

La afirmación de Inurrieta de que el perfil inversor de una familia típica española refleja un marcado «primitivismo inversor» (se invierte casi exclusivamente en vivienda, en propiedad, claro), levantará polémica en la Mesa de debate. Ada Coalu, por ejemplo, dirá que «todo te llevaba hacia esa opción», que se trataba en realidad de una «estafa» muy convincente.

 LA ILP NO SE NEGOCIA. ASAMBLEA CARABANCHEL #15M COMISIÓN DE VIVIENDA 21#16F

En España, sigue argumentando Inurrieta, existen muy pocos mecanismos societarios que impulsen el ahorro privado hacia la promoción de viviendas de alquiler social; está demasiado arraigada la concepción de la vivienda como «bien de inversión» más que como «bien de uso». La Sociedad Pública de Alquiler fue «un buen proyecto en el que nadie creía» y que, por supuesto, cayó en cuanto llegó el PP. El propio ministro de economía del gobierno PSOE consideraba «expropiatorio» evitar la apropiación privada de las plusvalías generadas por las expectativas futuras del Suelo Rústico.  Sus propuestas van dirigidas a facilitar el acceso a la vivienda en alquiler. Tanto a través de un necesario stock de vivienda pública con esa finalidad como a través del fortalecimiento de un mercado profesional de vivienda en alquiler.

Javier Burón, ex viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco, critica con dureza las líneas de vivienda básicas que han desarrollado en la democracia tanto PP como PSOE. Que, a su juicio, no son tan distintas de las que implantó la dictadura franquista: «conseguir un país de propietarios en vez de proletarios». Critica en particular el modelo de VPO —en España se han producido en las últimas décadas millones de unidades de este tipo de viviendas— que no es capaz de mantener en el tiempo su carácter de vivienda accesible y de carácter público. A partir de su primera transmisión (a los 5 años y a veces antes incluso) se revenden a precios inflacionistas típicos de la década de la burbuja. La contrapartida  ha sido la política de VPO en el País Vasco que convierte en permanente su calificación de modo que su transmisión se deba efectuar exclusivamente a través de la Administración.

El anómalo comportamiento en el resto de España, junto con la casi total liquidación del importante stock de viviendas de titularidad pública en alquiler, ha supuesto que en este momento de crisis no tengamos apenas posibilidades de actuación para resolver el drama de los centenares de miles de desahucios de viviendas principales. En cuanto medidas a corto plazo Burón se declara de acuerdo con las que propone la PAH. A medio y largo plazo, bastante en sintonía con Inurrieta, propone  el impulso al alquiler debería pasar por medidas como: subvención de alquileres, creación de una Banca pública especializada, el fomento del ahorro popular destinado a la promoción de viviendas en alquiler,  establecimiento de límites al endeudamiento permisible de las familias,  encarecimiento de las hipotecas y acortamiento de sus plazos, incremento del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que afirma es de los más reducidos de Europa. En resumen, privilegiar el modelo de alquiler intentando que los indicadores españoles de regimen de tenencia converjan hacia los europeos y dejen de ser excepcionalmente reducidos.


Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, miembro del colectivo de Economistas Frente a la Crisis y de la junta directiva del CDU, recuerda que el «esfuerzo de acceso a la vivienda» (porcentaje de la renta familiar que debe destinarse al pago de la hipoteca o del alquiler), pasó entre 1997 y 2007 del 28% al 51 %, cuando nunca debiera haber superado un 30-33%. En el 2012 ha bajado al 28% lo que sería una buena noticia supuesto que hubiera alguien dispuesto a comprar, para lo que hace falta tener un empleo y un crédito, ambos muy escasos hoy día. Insiste en el «nivel de injusticia y locura» que se ha alcanzado en España con los desahucios regulados por la actual Ley Hipotecaria: una hipoteca morosa de 100 puede suponer la pérdida de todo lo pagado hasta el momento de producirse los impagos que provocan el desahucio, quedando además una deuda de 70 a causa de los abusivos intereses de mora, etc.

Coincide con Burón en que el regimen español de VPO es una «herencia directa del franquismo»: en realidad el sistema nunca se planteó como una política de vivienda social en sentido estricto, más bien como un mecanismo de acceso a la propiedad de las clases medias. El nuevo Proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos  (LAU),  supondrá un notable retroceso de cara a los intereses de los inquilinos: da libertad al incremento unilateral de los alquileres, disminuye el plazo de los contratos de 5 a 3 años y otra serie de medidas de apoyo a los propietarios de viviendas. El PP siempre ha creído en las «bondades del sistema de mercado libre», tanto en vivienda como en suelo. Pese a que le casi total liberalización del suelo urbanizable instituida por la Ley de 1997  no redundó en una reducción clara de los precios de la vivienda sino en todo lo contrario, una escalada de precios que se prolongó durante toda una década.

Pero Rodríguez no está de acuerdo con la dación en pago que propugna la PAH (y, con matices, también Attac). Afirma que lo que funciona en Europa es la concesión de plazos adicionales de refinanciación de las hipotecas que eviten la pérdida de la vivienda (por ejemplo, 7 años en Alemania). Termina su intervención con una ominosa advertencia: la banca española debe 450 mil millones de euros a la banca europea que fue la que realmente financió el boom inmobiliario de la década 1997-2007; y estos países no admitirían cambios en profundidad de la actual Ley Hipotecaria, se juegan demasiado en el envite.


Ramón López de Lucio es arquitecto-urbanista, catedrático de Planeamiento Urbanístico en la Escuela Ténica Superior de Arquitectura de Madrid. Cuenta con una extensa práctica profesional en los terrenos del planeamiento y el diseño urbano en Madrid, Galicia y País Vasco.


Podéis encontrar más artículos de Ramón López de Lucio en el siguiente enlace:




Créditos de las imágenes:

Imagen 1: Viviendas vacías en Seseña (fuente: Fronterad)
Imagen 2: Durante el debate salió a colación la cifra de asas vacías en España. Según el censo de 2001 son más de tres millones. A día de hoy los datos del censo de 2011 no han sido publicados, pero hay previsiones que sitúan esa cifra en seis millones (fuente: Adrián Fernández)
Imagen 3: Manifestación de la PAH en Madrid el 16 de febrero de 2013 (fuente: Jül2001).
Imagen 4: Promociones inmobiliarias vacías y a medio construir. Una imagen muy habitual en España (fuente: http://escalesa.com)


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