Comprar o alquilar una vivienda: ¿Quién ha elegido ya por nosotr@s?

por Pablo Jiménez

Elegir entra la compra o el alquiler de una vivienda se ha convertido en una de las decisiones más importantes de nuestras vidas. Si hiciésemos una encuesta en España, la inmensa mayoría respondería que prefiere la adquisición. En efecto, y a diferencia de otros países europeos, el alquiler en España ha sido durante décadas una opción residual, denigrante, a veces incluso vergonzosa o, como afirma Aleix Saló en el vídeo Españistán: “Una cosa de hippies”.

Pero lo cierto, más allá de los clichés al uso, es que la decisión entre comprar o alquiler no se adopta en el mundo de las ideas. Por el contrario, nuestra decisión está condicionada por una serie de factores que actúan interesadamente a favor de que nos decantemos, convencidos o resignados, por la opción “correcta”: la compra de una vivienda cara y a crédito. ¿De qué otra manera se explica que el cincuenta por ciento de los alemanes opten por el alquiler mientras que en España sólo lo hace el doce por ciento?

El terreno sobre el que tomamos estas decisiones está lleno de trampas fiscales, legislativas y políticas. Explicaremos brevemente en qué consisten.

Las trampas fiscales. El Gobierno de Rajoy, como la mayoría de los anteriores, discrimina fiscalmente el alquiler. Concede desgravaciones fiscales a favor de la compra con independencia de la renta del declarante, mientras que las desgravaciones al alquiler sólo se conceden para aquellos declarantes cuyos ingresos familiares no excedan 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiple (IPREM). Si ganas 300.000 euros anuales y optas por la opción “correcta” (compra), recibes un apoyo fiscal de 1.356 euros. Si ganas 30.000 euros anuales y optas por la opción incorrecta (alquiler), no recibes apoyo fiscal. Esto es claramente inconstitucional, puesto que el artículo 31.1 de nuestra Constitución establece que “todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad…”.

Por otra parte, numerosos estudios académicos y técnicos elaborados desde instituciones y organismos de todo signo y condición (desde el FMI y la OCDE hasta CCOO) han indicado que las desgravaciones fiscales a la compra están en el origen de la burbuja inmobiliaria española. En efecto, esas ayudas no sólo aumentan desmesuradamente la demanda, sino que se trasladan al precio final, convirtiéndose, en la práctica, en ayudas públicas a promotores inmobiliarios y entidades financieras. Además, se trata de ayudas fiscales de carácter “regresivo”, dado que son las rentas más altas las que más se benefician de las devoluciones. Numerosos estudios prueban que el beneficio fiscal crece exponencialmente a medida que aumenta la renta del contribuyente.

Según una noticia publicada por el diario Cinco Días el pasado 14 de noviembre de 2011, “la desgravación fiscal por adquisición de vivienda en el IRPF ha supuesto un gasto para el Estado de aproximadamente 77.560 millones de euros desde su entrada en vigor en 1979 hasta 2011”. ¿Cuántas viviendas públicas para alquiler social se hubieran podido crear con ese dinero?

Las trampas legislativas.Si el sistema fiscal nos disuade de alquiler una vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos –sobre todo tras sus últimas reformas– sitúa al inquilino en una posición de inseguridad casi permanente. Con el argumento de incentivar la salida de viviendas en alquiler, se ha creado la figura del llamado “desahucio exprés” (modificado recientemente con el “desahucio súper-exprés”: 10 días para finiquitar el desalojo) y se ha permitido a los propietarios reservar la vivienda para sí o sus familiares, al margen del tiempo establecido en el contrato, con el consiguiente “lanzamiento” gratuito del inquilino. Además, se ha reforzado la tradicional fianza en metálico con un sistema de garantías adicionales que en la práctica está generando abusos más que notables.

Por si fuera poco, no existen medidas que favorezcan la profesionalización del sector. A diferencia de Alemania, donde el inquilino puede dirigirse a una empresa de servicios cuando se requiere la reparación de una avería, en España nos mantenemos en la clásica relación entre inquilino y casero, que, como la lotería, puede resultar bien o mal. Si te quedas sin agua caliente, más vale que tu casero no esté de vacaciones en Vietnam.

Se nos invita, pues, a detestar el alquiler, y a cambio se establece una legislación hipotecaria aparentemente flexible y milagrosa, que permite conceder préstamos hipotecarios sin límite de anualidades y sin exigencias de ahorro previo. Crédito para todos, lo cual es cualquier cosa menos una propuesta decente. Acceder a una vivienda digna mediante el endeudamiento de por vida es lo más parecido a tener que pagar con una especie de condena a cadena perpetua por ejercer un derecho elemental. Porque esta supuesta flexibilidad en el crédito permite conceder préstamos incluso por el 100% del valor del inmueble y por períodos de cuarenta años o más, lo que contribuye a aumentar los precios y, por extensión, los beneficios de las entidades financieras. Y lo que es peor, se establece en la práctica un sistema de garantía personal que nos obliga a responder de las posibles deudas con todos nuestros bienes presentes y futuros. Con otras palabras, la entrega de la vivienda no cancela la deuda. Te quitan la casa, te aplican intereses de demora, te cargan las costas judiciales del proceso judicial (o notarial) y, si resulta necesario, te embargan el sueldo.

Y a todo esto, ¿quién valora los pisos? Lo hacen unas agencias de tasación vinculadas al sector financiero. No hay una tasadora pública independiente que establezca precios basados en criterios objetivos como el metro cuadrado útil en un determinado barrio.

Las trampas políticas.Son innumerables, empezando por la corrupción, pero nos centraremos en la política de vivienda protegida. Aclaremos de inicio algo tan obvio como que la vivienda protegida tiene una finalidad social: se trata de que las administraciones intervengan en el sector inmobiliario para que los precios del mercado libre encuentren un freno. Es decir, si una administración puede ofrecer viviendas a un precio barato, los precios del mercado libre tenderán a bajar. Si esa vivienda pública, además, se ofrece en alquiler y para personas en situación de dificultad, el resultado será aún más social.

Dicho así, puede parecer que la vivienda protegida que se ha ofrecido en España durante las últimas décadas podría haber cumplido ese fin. ¿Ha sido así? No, rotundamente. Cada vez se ofrece menos vivienda protegida, y la que se ofrece, además de destinarse a la compra, incluye piscinas, garajes, trasteros y demás elementos que encarecen el precio. ¿Por qué? Es obvio: no interesa que bajen los precios. Cuando los precios del mercado libre subían como los globos de gas, el módulo que fija el precio de la vivienda protegida no se mantenía congelado. Ahora que los precios del mercado libre descienden, el módulo se congela. La intención es obvia: no interesa que la vivienda protegida incline los precios del sector hacia abajo.

Es una actuación perversa, ciertamente. Pero, ¿hemos pensado en las razones? Lo más cómodo sería pensar que nuestros políticos son cómplices del lobby inmobiliario-financiero. Y así es, sin duda. Pero la decepción es mayor cuando volvemos a realizar una encuesta entre los españoles y descubrimos que la mayoría quiere que los precios suban o, al menos, no bajen. ¿Por qué? Todos han comprado, todos han tomado la decisión “correcta” (¡comprar!), y quien compra tiene interés en que su patrimonio aumente o, como poco, no disminuya. Es la jugada perfecta. Una sociedad endeudada, vinculada a la propiedad y, lo mejor, convertida en cómplice.

Quizá esto nos ayude a entender una de las principales contradicciones del “capitalismo patrio”, tan sui generis. Mientras el desempleo aumenta, la precariedad laboral es la norma y el establishment exige “movilidad geográfica”, el mismo poder ata a la población a la tierra y a la propiedad mediante un sobreendeudamiento por decenios. ¿Tiene sentido esta actuación? Algunos dirán que sí. No en vano, todavía se escucha en alguna emisora de radio que nunca se ha vivido en España como en los años de la burbuja…

Pablo Jiménez es miembro ATTAC Madrid, grupo de trabajo de Vivienda