El tratamiento de la vivienda vacía en España




España cuenta en estos momentos con unos 25,5 millones de viviendas, así como con uno de los ratios vivienda‑habitantes más alto de la UE. En función de la fuente que se consulte, tenemos algo más de un millón de viviendas vacías de segunda mano (VVSM), generalmente en manos de particulares de manera muy atomizada; y algo menos de un millón de viviendas en stock (VVS), que son viviendas de promotores o entidades financieras recién construidas, nunca utilizadas y a la espera de comercialización). Es fácil perderse en esta materia, pues las fuentes dan cifras que van desde 2 millones hasta más de 3,5 millones de viviendas vacías. Los datos del nuevo censo del INE, aún por confirmarse, van mucho más lejos y apuntan a 6 millones de viviendas vacías, un 20 % de nuestro parque. Por otra parte, nuestro parque de alquiler supera a duras penas el 10 % del total de viviendas, cuando en la UE la media se sitúa entre el 40 % y el 50 %. Además, nuestro parque público de alquiler está en torno al 0,5 % del total, cuando en la UE lo habitual es que sea entre el 20 % y el 30 % del total de viviendas de un país. Así pues, España es, casi con toda seguridad, el único país de la UE con dos o tres veces más viviendas vacías que en alquiler. Por sí solo, este dato nos debería hacer reflexionar. 

En relación con la VVSM, en España se ha partido siempre de un mito que está aún por demostrar: que las personas que disponen de viviendas vacías en España no las alquilan por miedo a no cobrar, sufrir destrozos en las viviendas o no poder recuperarlas. La realidad es que en el año 2010 solo el 1,5 % de los alquileres en España acabaron en los tribunales (datos del fichero de inquilinos morosos). Así, no parece que las explicaciones al uso sirvan para entender el anómalo comportamiento del mercado de alquiler español en el contexto europeo. Hay que buscar las raíces de nuestro «propietarismo» y alergia al alquiler en los años 50 del pasado siglo —el franquismo entendió que un país de propietarios era mucho menos susceptible de derrocar al régimen que un país de inquilinos— y en el pacto que desde 1956 (nuestra primera ley del suelo) se ha mantenido entre la Administración, el sector financiero y la propiedad del suelo para hacer extraordinariamente rentable la venta de vivienda y muy poco atractivo el alquiler. Las razones de nuestra anorexia arrendaticia no son culturales o técnicas, sino políticas y mercantiles. 

Para tratar de acercarnos a la UE en materia de vivienda vacía (lo que indirectamente supone actuar sobre el mercado de alquiler), en la pasada década se han intentado en España, al menos, tres tipos de estrategias diferentes: el fomento del afloramiento de las viviendas no utilizadas hacia el alquiler, el favorecimiento de los desahucios con la esperanza —a mi juicio, cínica— de que esto dinamice el mercado privado de alquiler, y la penalización de la situación de desuso de las viviendas. 































Urbanizaciones "fantasma"

En relación con la primera, aunque con diferentes niveles de afección a la materia, ha habido cuatro instrumentos de actuación principales: 

1. Ayudas públicas a la puesta en alquiler social de vivienda privada vacía. Hablamos de vivienda previamente vacía y convertida en alquiler accesible. Esto supone beneficios económicos para el propietario, pero también gasto público para conseguir alquileres más sociales y la utilización de un stock con una huella ecológica ya producida. Como principal ejemplo, podemos citar Bizigune en Euskadi o el Avalloguer en Cataluña. 

2. Ayudas públicas a la puesta en alquiler de mercado de vivienda privada —vacía o no—. Hablamos de la asunción por parte de los presupuestos públicos de seguros y avales para que se establezcan relaciones arrendaticias privadas entre arrendadores e inquilinos que fijan precios de mercado. Un ejemplo destacable es la SPA estatal, así como varias agencias locales de intermediación. 

3. Ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes. Hablamos de ayudas públicas al pago del alquiler de jóvenes sin discriminación en función de renta personal o precio del alquiler y con grandes posibilidades de fraude y efectos inflacionistas en ciclo alcista y no deflacionistas en crisis. Como principal ejemplo, podemos citar la Renta Básica de Emancipación estatal. 

4. Ayudas públicas de emergencia para el pago del alquiler a colectivos en riesgo de exclusión social. Se trata de ayudas de emergencia social que no deberían existir si dispusiéramos de un parque de vivienda social en alquiler público que pudiera atender esta y otras situaciones socialresidenciales. Hay varias CC. AA. que disponen de este tipo de ayudas, aunque las cantidades y los destinatarios varían de manera significativa. 

En puridad, solo el primer tipo de programas apunta de forma expresa a la movilización de vivienda previamente vacía hacia el alquiler social, accesible o no de mercado. El segundo busca la dinamización del mercado privado de alquiler, pero sin que los alquileres sean sociales o las viviendas estén previamente vacías. Lo que pretenden los dos últimos programas es crear, entre jóvenes y personas en riesgo de exclusión social, una demanda mínimamente solvente de alquileres a precios moderados, a la espera de que afloren al mercado viviendas privadas (vacías o no) susceptibles de ser alquiladas por estas personas. 

En relación con la segunda estrategia ensayada para movilizar vivienda vacía y dinamizar el mercado de alquiler, el favorecimiento de los desahucios, hay que señalar que las dos reformas legales realizadas en los últimos años (leyes 19/2009 y 4/2011, que han reducido las garantías del desahuciado hasta límites vergonzosos) y, sobre todo, la crisis, han producido un inmenso alud de desahucios que en nada han ayudado a incrementar el número de inquilinos en España o a reducir el número de viviendas vacías. Es más, a pesar de los casi 200 000 desahucios —propietarios e inquilinos— que se han producido desde el comienzo de la crisis, España sigue a duras penas en el entorno del 10 % de parque de alquiler. Además, las viviendas vacías no solo no han disminuido, sino que han doblado su tamaño. Un análisis causal erróneo siempre lleva a aplicar medidas erróneas, cuando no contraproducentes. 

Respecto a la tercera estrategia, tímida y discontinuamente ensayada, de penalización de la vivienda vacía, solo dos CC. AA. (Euskadi y Cataluña) trataron en la pasada década de combinar programas públicos de garantía estatal del alquiler para propietarios privados (que incluían ayudas a la rehabilitación, ayudas financieras casi a coste cero, seguros, avales, alquiler garantizado por la Administración, etc.) con las penalizaciones como instrumento de ultima ratio. Concretamente en el caso de Euskadi, se ha legislado la expropiación de las viviendas vacías, que empezó a realizarse en el caso de viviendas protegidas vacías, y se trató de dar respaldo legal a un canon parafiscal sobre la vivienda vacía, así como a la venta forzosa de las viviendas vacías. No obstante, no se consiguieron aplicar estas dos medidas, pues la ley en este punto fue rechazada por PNV, PSE y PP. En el caso de Cataluña, su aún vigente ley de vivienda (Ley 18/2007) prevé un sistema en el que si las viviendas vacías privadas, a las que durante varios años se les ha ofrecido todo tipo de ayudas públicas para su rehabilitación y alquiler garantizado, se rechazan y están en un área de acreditada necesidad de vivienda, pueden finalmente ser objeto de expropiación temporal del usufructo. O lo que es lo mismo, pueden ponerse en alquiler público forzoso. La norma será derogada en unas semanas por el nuevo gobierno de CiU, con el apoyo de su socio preferente el PP y sin que disguste mucho al PSC. 

Este tipo de medidas, francamente pacatas si se comparan con el derecho europeo, han sido aplicadas en un número muy reducido de casos y han dado lugar a ríos de tinta en los medios de comunicación. Buena parte de los partidos y medios españoles, como ya he señalado, defienden que la propiedad privada es sagrada. No se sabe si desconocen el contenido de nuestra Constitución en este punto o si se hacen interesadamente los despistados. La realidad es que, como hemos reseñado, nuestra Carta Magna constitucionaliza la función social de la propiedad, la subordinación de toda forma de riqueza al interés general y la intervención pública en la economía. No admite debate que nuestro Tribunal Constitucional haya respaldado claramente la constitucionalidad de las leyes de Andalucía y Extremadura de fincas rurales y urbanas de rendimiento manifiestamente mejorable (incluían cánones parafiscales e incluso la expropiación). Tampoco el hecho de que el Consejo Consultivo de Cataluña haya respaldado la estatutariedad de la polémica expropiación temporal del usufructo de las viviendas vacías que rechazan ayudas públicas y permanecen vacías en zonas de acreditada necesidad de vivienda de la Ley 18/2007. 



























Acabo estas notas con un apunte sobre las VVS. Son uno de los restos del estallido de nuestra burbuja inmobiliaria y, como tal, deberían ser asumidos (en forma de pérdidas) por parte de promotores y entidades financieras. 

Lo que ha ocurrido en otros países con problemas similares es que las entidades financieras han puesto en el mercado de venta y alquiler ese stock de viviendas a unos precios moderados, de forma que les han dado salida. Esto implica reconocer pérdidas, pero permite seguir adelante con la lógica económica del mercado: volver a dar crédito para la compra de suelos, urbanización, edificación, venta, hipoteca, alquiler, etc. Sin embargo, nada de esto ha ocurrido, ni parece que vaya a ocurrir en España. Los activos tóxicos inmobiliarios privados, que ascienden a más de 150 000 millones de euros (el 15 % del PIB anual español), han sido objeto de todo tipo de ayudas públicas por parte del contribuyente, lo que ha aprovechado el sistema financiero para preservar sus beneficios, seguir especulando con otros productos financieros, no restablecer el crédito y congelar el valor de los activos tóxicos inmobiliarios en los precios y expectativas del año 2007. 

A finales del 2007 diversos expertos pidieron al Estado que adquiriera parte de las VVS de promotores, cajas y bancos para crear un parque público de vivienda en alquiler. El Gobierno consideró la idea muy cara y poco factible. Desde entonces, el flujo de dinero del contribuyente hacia el sistema financiero es inmenso[1], no se ha recibido ningún tipo de contrapartida (refluir del crédito, viviendas y suelos para el Estado, etc.), los activos tóxicos inmobiliarios continúan congelados a la espera de un banco público malo que se haga cargo de todas las pérdidas, los desahucios se cuentan por cientos de miles, y el suelo y la vivienda siguen teniendo unos precios artificialmente altos en España. 

Sinceramente, no acabo de entender las razones por las que España, un país que ha hecho docenas de convergencias sectoriales con la UE y que lidera algunas actividades a nivel planetario, es incapaz de converger con la UE en lo que se refiere a la vivienda vacía, el alquiler, la rehabilitación y la vivienda pública. Nuestro rechazo de la eficacia y la eficiencia es casi un asunto de salud mental colectiva. Mucho es el poder del complejo inmobiliario‑financiero. Grande es el servilismo de nuestros políticos. No menor es la tentación de la inercia. Quimérica es la esperanza de la vuelta a los «buenos tiempos pasados» del ladrillo patrio. Innegable es cierta anemia de la academia española en el análisis de estos problemas. Afortunadamente, grupos casi heroicos, como la Plataforma por una Vivienda Digna y VdeVivienda de antaño; y hoy el movimiento 15M, Democracia Real Ya y, sobre todo, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, han contribuido a que parte de la población en España considere que un país con millones de viviendas vacías, casi sin viviendas de alquiler, sin parque público de vivienda y con cientos de miles de personas desahuciadas es un país enfermo que debe ser sanado. Eso sí, aún está casi todo por hacer. Empezando por vencer en este debate que primero es cultural, después será político y finalmente requerirá financiadores, profesionales, empresarios, funcionarios y Administraciones a la europea en materia de vivienda. En nuestras manos está…




Javier Burón Cuadrado es miembro de Ekiten Thinking

Revisión y corrección de estilo del texto a cargo de Sara Hernández Pozuelo


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[1] Joaquín Arriola, profesor de economía de la UPV-EHU, partiendo de los informes de la Comisión Europea, estima en casi 200 000 millones de euros las ayudas recibidas por stock tóxico de suelo y vivienda en España.


16 comentarios:

Víctor dijo...

Enhorabuena por un artículo tan clarificador. Una de las medidas utilizadas en otros países (en otras épocas en que los lobbys inmobiliario y financiero no tenían la capacidad de presión sobre los gobiernos) ha sido la despenalización, e incluso legalización positiva, de la okupación. Dinamarca, Holanda, Gran Bretaña, entre otros países, llegaron a contar con un parque inexistente de viviendas vacías utilizando la penalización de las casas sin uso y despenalizando la okupación. La especulación, con estas premisas, era muy arriesgada.

Pascual dijo...

Hola Javier,
hace no muchos meses tuve la oportunidad de sugerir a la concejala de hacienda de mi ciudad que subiera el IBI a las viviendas desocupadas para crear mercado de alquiler. La respuesta fue que legalmente no era posible. Me ha resultado muy interesante esta parte de tu artículo pero para poder reivindicar necesitaría conocer más a fondo cómo se han implementado esas medidas parafiscales. ¿Dónde podría empezar a buscar? Estaría bien crear documentación reutilizable que circule por internet.

Buel dijo...

Enhorabuena! estupenda lectura :-)

Os dejo un complemento:

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/2851687/02/11/Afinando-numeros-el-stock-real-de-viviendas-vacias-supera-los-23-millones.html


Este artículo tiene casi un año, pero es muy interesante como se 'contabilizan' realmente las viviendas vacías. Lo único que habrá cambiado serán las cifras... que serán abrumadoramente mayores.

Paisaje Transversal dijo...

Víctor muchas gracias por tu comentario. En cuanto a las políticas de control de viviendas vacías en otro países de la Unión Europea, te recomendamos que eches un vistazo al artículo de Javier Burón "El tratamiento de la vivienda vacía en los países más avanzados de la UE"

http://paisajetransversal.blogspot.com/2012/01/el-tratamiento-de-la-vivienda-vacia-en.html

Paisaje Transversal dijo...

Buel: Ya conocíamos el artículo, muchas gracias por sacarlo a colación aquí como parte del debate.

Esa cantidad se refiere al stock, es decir a las viviendas recién construidas (de primera mano) que no se han vendido aún. No obstante, en este mismo artículo habla del stock actual, el construido, que lo cifra a algo menos de un millón, dato que no contempla el stock en fase de producción al que se refiere el artículo de El Economista.

De hecho, si nos hablamos de ese stock "incompleto" las cifras incluiso aumentan a 2,8 millones. Tal y como queda reflejado en el artículo ¡Con la de casas vacías que hay en la ciudad!: " Los promotores y los bancos disponen de suelo para 2,8 millones de nuevas viviendas; la mitad seguramente no se promoverá nunca"

http://paisajetransversal.blogspot.com/2011/12/con-la-de-casas-vacias-que-hay-en-la.html

super ofertas dijo...

y la de años que aún nos quedan por delante de ver pisos vacíos. Ya van quedando pocas inmobiliarias en mi pueblo, creo que 2... en fin

Javier Burón dijo...

Pacual, no hay obstáculo legal alguno para aplicar una imposición especial sobre las viviendas vacías. Es cuestión de voluntad política. Respecto a los cánones parafiscales (no son impuestos) el TC ha establecido su plena constitucionalidad, con motivo de varias leyes andaluzas y extremeñas. Se trata de cánones que no pretenden recaudar dinero, sino desincentiva determinados comportamientos sociales y/o económicos. También es muy interesante la lectura del dictamen del Consejo Consultivo de Cataluña con motivo de su ley de vivienda (que contiene la posibilidad de expropiar de forma temporal el usufructo de las viviendas vacías). Si necesitas información detallada, ponte en contacto conmigo por email y hablamos.

Javier Burón dijo...

Buel y PT, yo aún no me he recuperado del avance de datos del INE. 20% de las viviendas en España vacías. Sobre unos seis millones de unidades. Tela marinera ...

Javier Burón dijo...

Víctor, coincido contigo en que la despenalización de la okupación en determinados supuestos ha ayudado en varios países de la UE al alquiler y dificultado la especulación. Aquí podríamos hacer lo mismo. Pero nada se podrá hacer sin un cambio cultural. Aunque algunos en eso estamos, ayudando a debatir, para ayudar a cambiar paradigmas.

Montse dijo...

Como siempre Javier, un artículo excelente.

ash arquitectura dijo...

Algunas medidas para solucionar el problema de la vivienda en España...

1. VPO sólo de alquiler
2. gravar la acumulación de viviendas con un impuestro progresivo (IBI)
3. eliminar toda subvención o desgravación por compra o alquiler de vivienda
4. tasar una vez al año los inmuebles de la banca para que figuren en sus balances con el valor real de mercado
5. limitar las hipotecas a 25-30 años, 75% del valor del inmueble y 30% del salario
6. elaboración de una estadística oficial real sobre precios de venta y alquiler de vivienda (no valores de oferta ni de tasación)

Javier Burón dijo...

Montse, gracias.

ash arquitectura, muy de acuerdo con tus medidas. 5, 3 y 2 son las claves, a mi juicio. No estoy totalmente de acuerdo con la 1 (da para mucho debate; derecho de superficie, cooperativas de cesión de uso, calificación permanente de la vivienda protegida, control de sus condiciones de uso, etc).

javier del amo dijo...

Hasta ahora no conocía el tema de los cánones parafiscales. Me parece fundamental que se tomen estas medidas, combinadas con los impuestos, para hacer insostenible el hecho de tener viviendas vacías, haciendo del alquiler una opción mucho más atractiva.

Sin embargo, me imagino que estas soluciones, por sí solas, no serán la panacea. Me gustaría saber qué contrapartidas tienen.

Un saludo y excelente artículo.

Anónimo dijo...

- No estoy de acuerdo en la parte en que los desahucios se han facilitado tanto, que acaban en juicio muy pocos....
- En este país no es nada raro el caso del tipo, al que le alquilas el piso, se mete ahí, paga 2 meses y luego deja de pagar. Normalmente se va cuando después de 6 meses de no pagar, ve que vas en serio a meterlo a juicio, entonces coge y se va.
- No es raro el caso de que luego encima te destrocen el piso y si son insolventes ni te pagan el alquiler, ni los destrozos. Igual debería entrar el Estado a pagar en esos casos, y compensar los daños, como se hace en muchos otros casos.
- Creo que se entiende que nadie disfruta metiéndose a juicio para echar a alguien que lleva sin pagar 1 año y disfrutando de tu casa por el morro.
- En este país se han dado casos, de gente que ha perdido la vivienda, teniendo otra en alquiler con inquilinos sin pagar y no ha podido echarlos hasta un año después y metiéndose a juicio.
- Al inquilino se le hace un contrato de 5 años, no lo puedes echar si el quiere seguir, en 5 años, veo muy bien que tenga esas garantías, eso sí, mientras pague, lo que no puede ser es que no paguen y tengas que meterte a juicio por huevos y gastarte el dinero.
- Muchas veces, alquilar sale más caro que dejarlo cerrado, yo alquilé 2 veces, las 2 veces lo mismo, te pagan al principio, luego le echan morro, y a juicio, el día antes te lo destrozan. Yo prefiero tener la vivienda cerrada, hasta que mi hijo quiera independizarse.
- Si yo puedo tener 2 viviendas, una para mis hijos y otra para mí, aunque esté vacía, nadie tiene derecho a okuparla, porque ahora no, pero ahí, irá mi hijo a vivir.
- Los desahucios los facilitarán para los bancos, pero no para los particulares.
- El movimiento okupa, me parece bien, pero que okupe las viviendas de la banca, que es la que desahucia y la que ha especulado.
- Garantías para el particular que alquila no hay ninguna, pierdes dinero

Anónimo dijo...

El inquilino tiene derechos y OBLIGACIONES

Anónimo dijo...

Enhorabuena por este artículo tan esclarecedor sobre una triste realidad española.
Estoy muy de acuerdo con Ash, entiendo la oposición de los que piensan en los riesgos que conlleva el alquiler, pero creo que todo esto puede regularse de una forma justa para todos.
Creo en la buena fé de las familias que hemos perdido nuestro único bien que era nuestro techo y sinceramente no creo que muchos hicieran ninguna mala jugada con la vivienda que les acoge, evidentemente lo que queremos es rehacer nuestras vidas dignamente.

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