¡Con la de casas vacías que hay en la ciudad!


por Jon Aguirre Such y Javier Burón Cuadrado


Tras los desalojos del Hotel Madrid y el Espacio Vecinal Montamarta del lunes 5 de diciembre de 2011, nos gustaría hacer una breve reflexión sobre el acuciante problema de la vivienda en España, y sobre cómo estos espacios estaban planteando una alternativa habitacional que casi ninguna Administración Pública está siendo capaz de proporcionar en tiempo y forma. 

El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, lo que obliga a todas las Administraciones Públicas, dentro de sus competencias, a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas adecuadas para tutelar y hacer efectivo dicho derecho. 

Para ello, entre otras cosas, la Constitución establece el marco para la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el urbanismo, y prohíbe la especulación con el suelo. Es el único veto de este tipo en la carta magna. Sin embargo, como todos sabemos, hoy en día el derecho constitucional a la vivienda es solo teórico, y la situación que se vive en España se aleja completamente de los mandatos constitucionales. Así, si se da un rápido vistazo a los datos de la realidad inmobiliaria y residencial actual, se observará un escenario de lo más dramático. 


Hoy en día en España hay 3,5 millones de viviendas vacías, de un total de 25,5 millones de viviendas, lo que supone una desmesurada proporción de vivienda per cápita dentro del contexto europeo. De hecho, en España hay muchas más viviendas vacías que en alquiler —poco más de 2 millones, de las que solo 128 000 son viviendas de alquiler social[1]—. Además, se gasta menos dinero y se desarrollan peores políticas públicas de vivienda que en el resto de la ue: El 0,9 % de nuestro pib, frente al 2‑2,5 % de los Estados líderes de la ue, que disponen de mecanismos públicos de financiación de las políticas de vivienda, como la banca pública, la deuda pública finalista o la reserva de parte de la masa salarial[2]. De este 0,9 % de pib, solo un 0,3 % se destina al gasto directo, ya que dos terceras partes de nuestro gasto público en vivienda se invierten en la exención de impuestos, al revés de lo que ocurre en el resto de la ue. 



Por otra parte, en España se promueve la Vivienda de Protección Oficial (vpo) en propiedad, a diferencia del resto de la  ue, donde las políticas públicas de vivienda están exclusivamente dirigidas al alquiler y la rehabilitación. De hecho, en las últimas décadas no ha habido en España políticas públicas de vivienda orientadas hacia el fomento de un acceso asequible a una vivienda digna, sino medidas de promoción de la actividad y el empleo en el sector privado inmobiliario. De este modo, se ha regado el país con más de seis millones de nuevas viviendas libres para su venta y tenencia en propiedad, despreciando así el alquiler y la rehabilitación del parque ya existente. 

No obstante, el parque inmobiliario vacío no termina en las viviendas: en España existe actualmente una desorbitante cantidad de hectáreas urbanizadas o comercializadas sin uso alguno. Los promotores y los bancos disponen de suelo para 2,8 millones de nuevas viviendas; la mitad seguramente no se promoverá nunca[3]. Según datos de la  ue, España ha urbanizado en los últimos 15 años un tercio de todo su suelo artificializado en los 12 000 años anteriores[4]. Sin embargo, frente a estas escandalosas cifras de viviendas y suelo —la mayor parte sin uso—, el número de desahucios sigue batiendo récords históricos: en el segundo trimestre de 2011 se tramitaron 16 464, un 21,2 % más que en el mismo período del año anterior, y se calcula que la crisis ya ha puesto en la calle a más de un cuarto de millón de familias[5].
Esta lamentable realidad habitacional (casas sin personas, personas sin casa y ayudas públicas para que las casas vacías sigan vacías) se ve agravada por el hecho de que la clase dirigente no está acometiendo las reformas estructurales necesarias para hacer efectivo el derecho constitucional al que aludíamos. No es que no existan mecanismos, herramientas o ejemplos para tratar de resolver esta situación; es que no existe voluntad política para aplicarlos. 

Por ejemplo, España está a la cola de Europa en las medidas de control público de la vivienda vacía, considerada en la ue una patología urbana, social y medioambiental. Mientras, países como Holanda, el Reino Unido, Alemania, Suecia, Francia o Italia aplican toda serie de medidas que van desde multas y penalizaciones hasta expropiaciones y legalización de la ocupación, pasando por derribos —cuando lo que está vacío es un edificio entero— y los alquileres y ventas forzosas —cuando se han rechazado las ayudas públicas a la rehabilitación y el alquiler[6]. La aplicación de algunas políticas de los vecinos europeos ya supondría por sí sola un notable avance hacia la concepción de la vivienda como bien social y no especulativo, así como hacia el despliegue de la función social de toda propiedad y la subordinación de toda riqueza al interés general, tal como proclaman los artículos 33.2 y 128.1 de la Constitución, respectivamente. 

Pero no hace falta irse tan lejos. En el País Vasco, por ejemplo, se vienen aplicando interesantes políticas de vivienda social desde hace unos años, del mismo modo que también ha habido ejemplos de buenas prácticas en Cataluña, Aragón, Navarra o Extremadura. 

Euskadi es la Comunidad Autónoma en la que, por ley, se construye un mayor porcentaje de vivienda protegida en las nuevas promociones inmobiliarias. La Ley 2/2006 de suelo y urbanismo, entre otras muchas cosas, obliga a que el 75 % de la vivienda en suelo urbanizable y el 40 % en suelo urbano sean viviendas protegidas. Así, desde 1994 existen en Euskadi reservas legales de suelo destinado a vivienda protegida (el 65 % en suelo urbanizable y el 20 % en suelo urbano). Estos porcentajes contrastan con la realidad de otras cc. aa., en las que no existe más reserva legal que la mínima fijada por el texto refundido de la Ley del Suelo estatal (el 30 % en suelo urbanizable); a veces, esta ni siquiera se cumple. En este punto cabe señalar que las abundantes viviendas protegidas vascas[7] cuentan con una calificación permanente; es decir, que lo son de por vida. Además, las Administraciones Públicas establecen un control férreo sobre quién accede a ellas, cómo se usan y cómo se entregan a una nueva persona inscrita en el registro de demandantes de vivienda protegida; ello se traduce en un fraude cercano a cero. 

En segundo lugar, entre las buenas prácticas vascas en materia de vivienda, debemos citar la creación, hace menos de una década, de Bizigune, una sociedad pública que moviliza viviendas privadas vacías y facilita su uso en alquiler a personas cuyos recursos económicos no son suficientes para acceder a una vivienda del mercado libre. A través de este programa, se abona menos del 80 % de una renta de mercado a sus propietarios cedentes, y los arrendatarios pagan un alquiler mensual que supone, como máximo, el 30 % de sus ingresos. Cabe citar otro aspecto destacado de las políticas públicas de vivienda vascas: En menos de diez años, se ha construido partiendo de cero un parque de vivienda pública de alquiler y no propiedad que supera las 45 000 unidades. De esta cantidad, la mitad son viviendas protegidas en alquiler público y la otra mitad, viviendas protegidas en derechos de superficie a 75 años, una especie de alquiler público de por vida. 

Sin duda, el caso de Euskadi marca un referente necesario, aunque posiblemente insuficiente en los tiempos que corren. En un contexto tan crítico como el actual, además de buenas políticas públicas de vivienda a medio y largo plazo, tal vez sea necesario aplicar medidas más drásticas, como ya se está haciendo en otros países. Por ejemplo, en Estados Unidos, los bancos pagan los gastos de demolición de edificios de su propiedad que están vacíos desde hace meses y se los regalan a los ayuntamientos para que hagan parques, equipamientos comunitarios o aparcamientos. 

Demolición de un edificio propiedad de un banco en Cleveland, Estados Unidos.

No obstante, la falta de aplicación de políticas públicas de acceso a la vivienda no es el único motivo de la actual problemática habitacional en España; la Ley Hipotecaria es otra de sus causas más flagrantes. Se trata de una disposición pensada más para beneficiar a las entidades financieras que a los ciudadanos o la sociedad en su conjunto, cuya modificación ha sido constantemente bloqueada por los dos partidos mayoritarios. Este marco legal contrasta con las realidades de otros países europeos, en los que sí se aplican fórmulas para solucionar los problemas a los que se enfrentan actualmente las familias que no pueden seguir pagando sus cuotas hipotecarias. Por no mencionar los límites legales preventivos impuestos a los niveles de endeudamiento hipotecario familiar y a la exposición a activos inmobiliarios de las entidades financieras[8], que constituyen una medida destinada a evitar el sobreendeudamiento y sus funestas consecuencias. 

En este contexto, la regulación de la dación en pago adquiere especial relevancia, cuya aplicación va a ir haciéndose cada vez más necesaria, no solo por el aumento exponencial de las ejecuciones hipotecarias y desahucios, o por las terribles consecuencias sociales y económicas que acarreará dejar a miles de familias en la calle y endeudadas; sino también por ser una medida que ayudaría a rebajar el precio de la vivienda y a mejorar el acceso a esta: una valoración más realista del riesgo por parte de la banca implicaría créditos razonables para que las familias adquirieran viviendas a precios coherentes con el poder adquisitivo real de los salarios. 

Sin embargo, la clase dirigente permanece impertérrita ante estos indicadores, vetando cualquier tentativa de reforma de la actual Ley Hipotecaria. Lo que resulta más sangrante aún es que continúa rescatando con abundantes fondos públicos a promotores y financieros que han realizado su trabajo de forma poco profesional, temeraria, avariciosa y, en ocasiones, simple y llanamente delictiva. 

En este contexto, las medidas planteadas en materia de vivienda por el futuro gobernante Partido Popular durante la campaña electoral no hacen sino ahondar en los mismos errores del pasado. Así, los populares recogían en su programa una serie de medidas destinadas únicamente a la mejora de la accesibilidad a la vivienda y a la movilización del stock, a través de la liberalización del mercado de suelo y de una profundización en la política fiscal de vivienda del psoe de los pasados años; en romano paladino, esto significa que el pp plantea un retorno a 1998, año cero de la burbuja inmobiliaria, para aplicar básicamente las mismas fórmulas, provenientes de la ortodoxia neoliberal. Recordemos que, lejos de provocar vivienda más accesible para la gente de a pie en los pasados 10 años, han provocado una ordalía de vivienda cada vez más numerosa, cada vez más cara[9], cada vez más inaccesible y cada vez con más riesgos sistémicos para la sociedad y la economía española. En definitiva, el pp pretende resolver la burbuja con otra burbuja, que es lo mismo que tratar de solucionar un martillazo en un dedo con un nuevo martillazo en ese mismo dedo.

Hay que plantearse una cuestión sobre las rebajas fiscales y la «liberalización del suelo»: ¿A quién benefician? ¿A aquel que se ha quedado sin casa porque no ha podido pagar su deuda hipotecaria? ¿A aquellos cuyo sueldo de mileurista no les permite acceder a una vivienda? ¿O a aquellas clases pudientes que pueden seguir invirtiendo en el sector inmobiliario, y que ven la vivienda solo como una inversión a la que le beneficia la subida del precio derivada de los perversos incentivos fiscales, hipotecarios y urbanísticos? 

Los incentivos fiscales solo benefician a la especulación con suelo y vivienda y, en el caso de las clases medias y bajas, tienen el perverso efecto de aumentar el precio de la vivienda, pues el mercado las añade al precio, al procesar la deducción fiscal como mayor capacidad de compra. Evidentemente, las medidas destinadas a la movilización del stock inmobiliario privado no resuelven los problemas de la vivienda en España, que es el hecho de que, en estos momentos, no se hace efectivo el artículo 47 de la Constitución, y no que el sector inmobiliario no pueda comercializar su stock de vivienda sin bajar de los precios del período 2005‑2007. Porque, recordemos, el sector, con el apoyo de psoe y pp, no quiere reconocer sus pérdidas por las bajadas de los precios de la vivienda que ya se han producido, que deberían haberse producido y que deberían producirse en el futuro. 

Dado que las buenas prácticas comentadas exigen una voluntad política y la inminente aplicación de medidas diametralmente opuestas (las recogidas en el programa electoral del  pp), ¿qué solución les queda a los cientos de miles de personas y familias que durante los últimos años se han quedado sin casa, condenados a vivir en la calle? ¿Y a los millones que no pueden disfrutar de una vida plena por no poder acceder a una vivienda digna en alquiler o en propiedad, nueva o rehabilitada, de mercado o pública? 

Toda vez que las clases dirigentes y los poderes financieros han anulado cualquier opción de operar dentro del sistema inmobiliario actual, es el momento de aplicar estrategias alternativas. En este punto destacan, al menos, tres: 

  1. Alquiler social universal público  para cualquier persona que lo solicite al sector público, lo cual implica que las Administraciones deberán contar con un parque público permanente y suficiente de vivienda de alquiler, que en nuestro caso debería proceder básicamente de la movilización de vivienda vacía y el stock de vivienda ya construida; así como con un programa de ayudas públicas directas al pago de alquileres en un parque privado concertado con el sector público (modelo centroeuropeo). 
  2. Cooperativas de uso de vivienda  impulsadas por la ciudadanía con medidas de apoyo público (parte del modelo nórdico). 
  3. Realojo en edificios vacíos  (modelo holandés): A tenor de los últimos acontecimientos (Hotel Madrid, Espacio Vecinal Montamarta, Concepción Jerónima, etc.) parece que la opción más recurrente, tanto por la emergencia habitacional como por su valor simbólico‑político, va a ser esta última. 
El Hotel Madrid durante su ocupación.

Si bien el realojo a través de inmuebles vacíos es la alternativa más inmediata para resolver las necesidades habitacionales de aquellas personas que se han quedado sin casa, también hay que considerar los riesgos y consecuencias tanto económicas como legales que esta actividad acarrea. Los recientes desalojos han puesto de relieve esta cuestión, con numerosas detenciones y diez personas que tienen abierto un expediente de expulsión; por no hablar de las multas y sanciones aplicadas para desalentar este tipo de prácticas. 

Desde luego, estos condicionantes no nos permiten establecer un horizonte muy halagüeño, en lo que se refiere a resolver las necesidades habitacionales de las personas sin casa o deficientemente alojadas. No obstante, hay margen y referentes históricos para la esperanza. De la misma manera que los movimientos antimilitares consiguieron poner en jaque al servicio militar obligatorio, gracias a la práctica masiva de la insumisión; también se pueden empezar a plantear líneas de acción similares. Y es que, llegados a un punto en el que cientos de miles de personas se verán abocadas a vivir en la calle y millones tienen congelado su proyecto vital, una sobresaturación del sistema judicial y penitenciario, además de legítima, no parece del todo descabellada. 

No obstante, la aplicación efectiva de estas estrategias de realojo masivas pasa, en gran medida, por abrir un período sosegado de reflexión y organización; esto no significa renunciar a la lucha contra los intentos de creación de un banco malo público, la puesta en marcha de experiencias cooperativas por parte de la sociedad y de parque de alquiler público por parte de las Administraciones Públicas. Todo ello, en contraposición a la actual inercia de los acontecimientos, fuertemente condicionados por la espontaneidad y la acción emocional. Si no, puede que nos estemos aventurando hacia un abismo al que, lamentablemente, los primeros en caer sean aquellas personas que se encuentren en una situación más grave. 

Lo que no sabemos es si la gente sin casa puede esperar tanto... 



Jon Aguirre Such es miembro de Paisaje Transversal

Javier Burón Cuadrado  es miembro de Ekiten Thinking


Revisión y corrección de estilo del texto a cargo de Sara Hernández Pozuelo


[1] Fuente: Series estadísticas del Ministerio de Fomento
[2] Fuente: Sánchez Martínez, María Teresa, et ál.: La política de vivienda en España (2010)
[3] Datos obtenidos del Banco de España, así como de estudios de varios bancos privados (entre ellos el Banco Nomura).
[4] Corine Land Cover de la ue.
[5] Datos de las memorias y bases estadísticas del Consejo General del Poder Judicial.
[6] Datos obtenidos de los trabajos realizados por las profesoras Pilar Garrido, Leire Escajedo y Miren Gorrotxategui para el grupo de estudios de la UPV-EHU Ekiten Thinking.
[7] La cuota de mercado en Euskadi es de más del 50 % de las nuevas viviendas desde hace unos años, como se puede comprobar en el Observatorio de la Vivienda del Gobierno Vasco.
[8] Referencia a la Ley Neiertz francesa y la nueva regulación de la fsa británica del sobreendeudamiento hipotecario: http://leolo.blogspirit.com/tag/loi%20neiertz
[9] La burbuja inmobiliaria ha supuesto un incremento de los precios de la vivienda de más del 200 %, y del suelo de más del 500 %, según datos del ine y el Ministerio de Fomento.

23 comentarios:

hernandezsara dijo...

Bravo. Mi párrafo favorito es este:

"Esta esquizofrénica realidad habitacional (casas sin personas, personas sin casa y ayudas públicas para que las casas vacías sigan vacías) se ve agravada por el hecho de que la clase dirigente no está acometiendo las reformas estructurales necesarias para hacer efectivo el derecho constitucional al que aludíamos. No es que no existan mecanismos, herramientas o ejemplos para tratar de resolver esta situación; es que no existe voluntad política para aplicarlos."

Creo que es la clave.

Y sí, ¡cuantas casas hay en la ciudad, Y EN EL CAMPO!

Jorge Arévalo Martín dijo...

En primer lugar enhorabuena por el artículo.

Resulta fundamental en estos momentos la puesta sobre la mesa de mecanismos y herramientas que posibiliten el cambio de la tendencia actual.

A mi parecer resultan particularmente interesantes tres líneas de actuación que se citan en el texto:

1. Control público de la vivienda vacía, para hacer de ésta "un bien social y no especulativo". Revisión de la ley de arrendamientos urbanos, creación de un parque de vivienda pública de alquiler, etc.

2. La capacidad del sistema de asumir el error dentro del proceso. Demolición, reprogramación.

3. Ley hipotecaria. Límite preventivo de endeudamiento, con un control y establecimiento de las responsabilidades por parte de entidades bancarias y el Estado. Dación en pago, estudio de los casos con carácter retroactivo.

En cualquier caso, espero que el artículo tenga la capacidad de movilizar las conciencias aún adormecidas.

Paisaje Transversal dijo...

Muchas gracias por tu comentario. Desde luego este artículo trata de recoger alternativas realistas que bien podrían aplicarse si hubiera una voluntad política. El problema es que la única voluntad política que hay se ciñe exlcusivamente en beneficiar a las inmobiliarias y bancos, los mismos que generaron ña brubuja inmobiliaria.
"Los incentivos fiscales solo benefician a la especulación con suelo y vivienda y, en el caso de las clases medias y bajas, tienen el perverso efecto de aumentar el precio de la vivienda, pues el mercado las añade al precio, al procesar la deducción fiscal como mayor capacidad de compra. Evidentemente, las medidas destinadas a la movilización del stock inmobiliario privado no resuelven los problemas de la vivienda en España, que es el hecho de que, en estos momentos, no se hace efectivo el artículo 47 de la Constitución, y no que el sector inmobiliario no pueda comercializar su stock de vivienda sin bajar de los precios del período 2005‑2007. Porque, recordemos, el sector, con el apoyo de psoe y pp, no quiere reconocer sus pérdidas por las bajadas de los precios de la vivienda que ya se han producido, que deberían haberse producido y que deberían producirse en el futuro"

Marisa dijo...

Muy buen artículo.
http://vivenciasdesde15m2011.blogspot.com/2011/10/casas-sin-gente-gente-sin-casas.html

bombarely dijo...

Tal y como ha funcionado la promoción pública de VPO en España, han ejercido más como competencia desleal frente a la promoción privada, siendo, además, un acicate en la escalada de precios. El ejemplo de que no ha ido destinada a cubrir las necesidades de vivienda de los sectores que no se pueden permitir otro tipo de vivienda es que, hoy día, se están quedando viviendas vacías porque los beneficiarios no cumplen un mínimo para obtener financiación ¡privada!
Desde luego, a nuestro arecer, cualquier solución pasa por la existencia de un parque suficiente de viviendas de alquiler gratuitas.
Gran artículo, amigos.

Víctor dijo...

Para mí, una de las claves es la existencia de poco más de 100.000 viviendas de alquiler social. España es el país de la OCDE en que la relación precio de la vivienda/sueldo medio es más elevada. Que la propiedad haya sido el método de acceso a la vivienda para una inmensa mayoría sólo significa que la ciudadanía se ha endeudado alarmantemente durante decenios y decenios. Las consecuencias las vamos a ver durante todos estos años y la situación de alarma social no ha hecho más que empezar.
Acusar de esta obsesión por la propiedad a una supuesta cultura peculiar celtibérica es absolutamente falso. En los años cincuenta la proporción de la población que vivía en alquiler era superior al 50 % y en las grandes ciudades más del 90%, según los datos del censo. Intereses muy marcados de la banca y las grandes constructoras nos han llevado a una situación insostenible.
La única forma de salir de esta situación es mediante un impulso de todas las Administraciones al alquiler social. El dejar a los “mercados” el diseño de las políticas de vivienda nos ha llevado a esta situación en que un derecho fundamental se ha convertido en una mercancía inaccesible para millones de personas.

Luis Buezo dijo...

Excelente artículo, la ausencia de una política habitacional es realmente escalofriante, los efectos de la inacción y de los yerros además de la carente voluntad política son un enorme peso para la sociedad.

leolo dijo...

Sara, Jorge, Marisa, Víctor, Luis y bombarely, muchas gracias por vuestro favorable retorno.

Coincido con todo lo que decís y me agrada especialmente que se ponga de relieve la necesidad de limitar el crédito hipotecario por ley. Un tema clave en políticas públicas de vivienda no contemplado generalmente por la doctrina urbana.

Solo tengo un desacuerdo: la producción masiva de vpo (incluso si es mayoritariamente en propiedad y se descalifica -algo que yo rechazo firmemente-) no incrementa los precios de la vivienda libre, sino todo lo contrario. El tema está estudiado por la doctrina (Carme Trilla en el último cuarto de siglo XX en Madrid y Cataluña o yo mismo en la pasada década en Euskadi).

Para quien tenga dudas, siempre recomiendo mirar los precios de la vivienda libre en compra y alquiler en Vitoria-Gasteiz, una ciudad donde en las pasadas tres décadas la oferta de vivienda protegida ha sido masiva (70% de la nueva, con un fuerte parque de alquiler público) y la de vivienda libre mucho más pequeña. La oferta de vivienda protegida (si es sostenida en el tiempo y se cumple su régimen jurídico) presiona a la baja sobre el precio de la vivienda en ciclo alcista y contiene la caída del sector en momentos de recesión.

Obviamente, prefiero la vivienda protegida en alquiler (nuestro gran déficit), pero no por ello dejo de señalar el papel anticíclico y social de la vpo en venta (propiedad o derecho de superficie).

Franz Biberkopf dijo...

Enhorabuena por el artículo y gracias infinitas por construir un nuevo discurso sobre vivienda, tan necesario en Europa y, sobre todo, en España.

Por supuesto, estoy totalmente de acuerdo con el enfoque del artículo y con los comentarios que estáis dejando. Pero quería aprovechar la ocasión para hacer una precisión jurídica.

El artículo 47 de la Constitución no dice lo que muchos creen. En ningún momento habla de "acceso" a la vivienda, sino de "disfrute". Esto se ha interpretado, tanto por el Tribunal Constitucional como por parte de la doctrina, como un derecho a vivir en una vivienda sin ruidos, con acceso a servicios públicos básicos, agua potable, etc. Pero no como un derecho a acceder a una vivienda. Las administraciones españolas no están obligadas constitucionalmente a garantizar el "acceso".

Por otro lado, el artículo 53 de la Constitución establece que el artículo 47 no es un derecho exigible ante los tribunales. Es un mero "principio rector de la política social y económica", por lo que simplemente "informará la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Sólo podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las Leyes que los desarrollen".

En resumen, la burbuja inmobiliaria pasada y la burbuja 2.0 que proyecta Rajoy son perfectamente posibles con nuestra Constitución. Por eso siempre he defendido la necesidad de reformar los artículos 47 y 53 de la Constitución, con el fin de adaptarlos a la Declaración Universal de los Derechos Humanos, el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales y la Carta Social Europea.

mysabogados dijo...

El mercado murió por asfixia. Lo triste es que era sabido desde hace años (2007) que esto ocurriría. Se hacen precisos otros modelos de gestión inmobiliaria - hay varios probados y eficaces en derecho comparado -, pero es imprescindible el alquiler como pilar habitacional. Deben cambiar estructuras mentales (políticas y ciudadanas)y proceder a su impulso mediante reformas básicas y radicales - LEC, LAU, arbitraje ...) redundará en beneficio de la economía, y la tranquilidad de todos. Se acabó la barra libre inmobiliaria, dónde el suelo se ha convertido en el garrafón. Hoy sufrimos una mala resaca.

Jon Aguirre Such dijo...

Bombarely, Víctor, Leolo, Luis, Franz...Muchas gracias por vuestros comentarios, dado que sirven para incluir puntos de vista complementarios al artículo.

Estoy de acuerdo en que las VPO no suponen una competencia deseleal, siempre y cuando su gestión se lleve a cabo de manera transparente.

Como dice Leolo, en gasteiz existe un superhábit de VPOs. Esto se traduce en que cualquier persona empadronada durante más de 4 años allí tiene, actualmente, garantizado el acceso a una VPO.

Otra cuestión es por ejemplo como se han llevado las políticas de VPO en la Comunidad de Madrid, donde se pueden encontrar chalets como VPO a precios estratosféricos... Pero es que la CAM ni la EMV ultimamente no se han destacado por su función social...

En cuanto al artículo 47, no soy jurista, tendrás razón. No obstante, me gustaría saber cómo poder rebatir este argumento.

Pero una cuestión es la intrepretación que se pueda hacer de este artículo y otra es la necsidad de garantizar las situaciones para resolver los problemas de habitabilidad de la población. Disfrutar no presupone que previamente ya has tenido acceso?

Independientemente los DDHH sí que lo reconocen.

al dijo...

Gran artículo, enhorabuena.

Yo añadiría otra medida complementaria y algo más indirecta.

Esta es: la facilitación de la puesta en mercado de la vivienda en régimen de alquiler privado (no protegido) con el aumento de la protección de los propietarios contra el impago y el mal uso de la vivienda.

Creo que el miedo y los problemas derivados del desamparo por parte de los propietarios (individuos, entidades...) contra los impagos hace que muchos de estos pisos vacíos no entren en el mercado de alquiler o que entren con un precio inflado que internaliza el riesgo. El alquiler, a diferencia de la propiedad, se regula a través de la oferta y la demanda. La puesta en marcha de vivienda de alquiler social universal y permanente - como la que proponéis - unida al aumento de la oferta de alquiler de mercado, haría bajar el precio del alquiler, convirtiéndose en un régimen atractivo a medio-largo plazo.

Obviamente esta propuesta debería estar acompañada de una política que grave fiscalmente los pisos vacíos e inactivos para incentivar también su puesta en el mercado. En esta línea, en Catalunya hubo un anteproyecto de ley, el que presentó Carme Trías, que tumbó el PSC no se sabe si por covardía o por interés del lobbie financiero.

Un saludo!

Albert

leolo dijo...

Franz, desde el respeto a tu posición, disiento. La Constitución mandata a los poderes públicos a tomar las medidas necesarias para que una persona pueda usar una vivienda que reúna las condiciones mínimas (físicas, pero también económicas, ambientales, equipamentales, etc) de dignidad como para ser un hogar. Este mandato no es un canto al sol, sino que debe traducirse en políticas públicas capaces de generar una oportunidad realista de disfrute de este derecho. Con la Constitución en la mano es cierto que no estamos ante una obligación de resultados de las Admninistraciones, sino ante una obligación de medios. Pero muchas CCAA a través de sus estatutos y leyes están modificando esta situación. De tal suerte que lo que en la Constitución es un derecho subjetivo pero no fundamental, en las CCAA se está convirtiendo en un derecho subjetivo fundamental. En esto sigo a la que considero doctrina digna de ser considerada (JULIO TEJEDOR BILESA, JULI PONCE, PILAR GARRIDO, GERARO RUIZ RICO, etc). Por otra parte, hay que recordar que el TC ha reconocido que un derecho subjetivo no fundamental (53.3 de la Constitución) puede acabar recibiendo el tratamiento de un derecho subjetivo fundamental (53.1) por su conexión funcional con uno de estos. Tanto sobre la vivienda como un verdadero derecho subjetivo y las obligaciones de las AAPP en relación a ello, como sobre la conexión funcional entre derechos del 53.1 y 53.3 de la Constitución hay abundantes y sostenidos pronunciamientos del TC. Dicho todo lo cual, como tu, opino que deberíamos tener más en cuenta lo que los tratados internacionales dicen sobre el derecho a la vivienda. Mandatos del legislador internacional que, por cierto, en España son derecho interno en materia de vivienda que no debería ser considerado solo a efectos interpretativos (y en esto sigo a GERARDO PISARELLO). Vamos que, desde el respeto, disiento sobre las potencialidades del actual marco constitucional y legal en materia de vivienda. Sin por ello dejar de ver las dificultades de llegar a tener un marco normativo y una praxis administrativa en materia de vivienda como a ti y a mi nos gustaría.

leolo dijo...

albert, estoy de acuerdo en que necesitamos un parque público de vivienda en alquiler y además un mercado profesionalizado y eficiente de alquiler. Pero solo una ínfima parte de los alquileres privados en España acaban en los tribunales. Con lo del miedo al impago, mucho me temo, no juega el papel que se suele señalar, sino uno menor. Por otra parte, en España ya no se puede garantizar más el cobro del alquiler del propietario, pues después de dos leyes ad hoc, ahora el sistema de cobro es el monitorio (una verdadera desproporción). Lo que si deberían florecer son los programas públicos de alquiler garantizado para propietarios privados (Bizigune Avalloger, etc). Si un privado tiene garantizado el cobro de su alquiler, pues el riesgo lo asume la propia administración, es perfectamente legítimo gravar fiscalmente a los que quieren seguir manteniendo su vivienda vacía. Finalmente, coincido en que a más oferta de vivienda pública en alquiler y más vivienda libre en alquiler privado puro o privado-concertado, el precio de los alquileres bajaría en España y ello presionaría a la baja sobre el precio de la vivienda en propiedad. Y eso es lo que está tratando de evitar que pase el lobby inmobiliario-financiero que es como nuestro complejo industrial-miliar ...

leolo dijo...

jon, lo de Gasteiz no solo hace que la mayor parte de los jóvenes y no tan jovenes puedan acceder a una vivienda protegida en propiedad, derecho de superficie o alquiler a precios dos y tres veces inferiores al mercado. Además se presiona a la baja sobre el precio de la vivienda libre en alquiler y compra. Y finalmente, en épocas de burbuja se frena la escalada inmobiliaria y en momentos de crisis se amortigua la caída de este sector. Dado que todo son ventajas, ¿porque no se implanta en el resto de España? Muy sencillo: reduce la tasa de beneficio de propietarios de suelo, promotores y bancos. Y por ahí ... los españoles no pasan ...

al dijo...

Leolo,

efectivamente, una de las soluciones más eficaces y valientes sería la creación de oficinas públicas que avalaran los contratos privados y mediaran en caso de impago.

Y sí, en teoría, bajar los precios del mercado de alquiler provocaría una baja del precio de compra-venta. Pero ahora mismo el problema, además del elevado precio, es el monopolio del crédito hipotecario por parte de las entidades bancarias. Estas con un stock sin vender gigante, tienen la el control del mercado inmobiliario, haciéndolo todavía más imperfecto.

Un saludo!

Albert

al dijo...

Fe de erratas: En el primer mensaje dije Carme Trías y es Carme Trilla.

daniel - ciudadano raso dijo...

hola a tod@s

os habla un vecino de Madrid en concreto del barrio de Begoña ,que por adelantado agradece el trabajo que se ha iniciado en mi barrio de movilización y regeneración,es un camino lento pero tengo esperanza que algo positivo sacaremos tanto material como social.

Tengo que decir que desde mi óptica,(mi formación no es universitaria solo tengo el antiguo BUP) ,muchas de las cosas que intervienen en en la gestión de por ejemplo el urbanismo de una ciudad se me escapan por completo ,por lo que no puedo proponer soluciones concretas y la mejor manera de hacerlas.

Pero hay algo que si puedo y es exigir que la gestión de lo publico o de o privado ,(en lo primero con uno máximos y en lo segundo con unos mínimos) que se haga SIEMPRE de velar por el interés general ,pero no el que cada uno decida sino por normas legales de obligatorio cumplimiento ,y creo que todos entendemos que la mayoría de servidores públicos de los últimos años ,han hecho de todo menos eso.

Y ahí esta el asunto ¿como obligamos a los servidores públicos a las administraciones (gobierno,ministerios,CCAA,ayuntamientos y juntas de distrito) a que cumplan con sus obligaciones y se vean obligados a hacerlo si o si ? (independientemente de la ideología del servidor publico en cuestión)

Tenemos claro lo que no hay que hacer ,pero no hay voluntad política y eso es absolutamente vergonzoso ,la situación actual se inicio hace bastantes años y no ha habido reacción alguna durante años, al abuso de lo publico por parte de todo tipo de listillos y delincuentes que se han ido de rositas y ahora algunos de aquellos nos quieren apretar aun mas las tuercas, ha sido apabullante.

El problema de la vivienda es sin duda uno de los mas vitales y dolorosos que nos podemos encontrar en nuestra vida ,personalmente tengo una hipoteca ,vivo con dos familiares ,pero mi proyecto personal de vida he tenido que abandonarlo sospecho ,para siempre ,gracias a las desastrosas decisiones tomadas los últimos 20 años en este país.

Por primera vez en mis 40 años me planteo con el rabillo del ojo la posibilidad futura de escapar de este país y trabajar en otra parte de Europa ,por que aquí la relación SUELDOS-VIVIENDA-COSTE DE LA VIDA es...insostenible y tener que plantearse esto es...muy triste.....

Por eso reitero mi pregunta ¿que medios legales o morales,pacíficos tenemos los ciudadanos de pie ,para obligar a los servidores públicos a sencillamente hacer lo que es de ley, SERVIR AL INTERÉS GENERAL?.

disculpas por la larga parrafada y excelente articulo por cierto.

saludos

leolo dijo...

daniel, suscribo punto por punto todo lo que dices ... incluído lo de mirar de reojo a otros países. Respecto a como hacer que los políticos y los empleados públicos cumplan con sus obligaciones, la cosa es sencilla. El poder de presión de la ciudadanía "rasa" tiene que ser mucho mayor que el de los lobbies corporativos. Y para eso no queda más que empuejar, empujar y empujar.

leolo dijo...

daniel, suscribo punto por punto todo lo que dices ... incluído lo de mirar de reojo a otros países. Respecto a como hacer que los políticos y los empleados públicos cumplan con sus obligaciones, la cosa es sencilla. El poder de presión de la ciudadanía "rasa" tiene que ser mucho mayor que el de los lobbies corporativos. Y para eso no queda más que empuejar, empujar y empujar.

Franz Biberkopf dijo...

Léolo, gracias por tu valiosísima respuesta. Ni que decir tiene que estoy de acuerdo con la línea general de tus argumentos, pero me gustaría insistir en la gravedad de este asunto.

Si un derecho previsto en la Constitución no es invocable por sí mismo ante los tribunales ordinarios a través de un procedimiento basado en los principios de preferencia y sumariedad, y, en su caso, a través de un recurso de amparo ante el TC, NO es un derecho fundamental. Diga lo que diga la normativa autonómica.

La normativa autónomica puede desarrollar ese derecho e incluso permitir que sea directamente invocable ante la jurisdicción ordinaria. Pero no puede crear derechos fundamentales, ni convertir en fundamentales los "principios rectores".

Según el Tribunal Constitucional, el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada es un "mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos en el ejercicio de los derechos constitucionales" (ver STC 152/1988, de 20 de julio).

Ese mandato debe informar a los poderes públicos, que pueden cumplirlo o no, sin que haya ningún tipo de consecuencia jurídica derivada de su imcumplimiento.

Efectivamente, Léolo, se ha avanzado algo en los últimos años, como prueban las legislaciones de País Vasco, La Rioja y Cataluña, y de forma muy tímida y decepcionante el texto refundido de la Ley del Suelo (estatal). Pero esa situación dista mucho de ser mayoritaria. Es Madrid estamos a años luz de esa interpretación.

Es más, soy muy pesimista con respecto a las políticas que van a llevar a cabo las comunidades autónomas en 2012. Ayer mismo se publicó en El País lo siguiente, en relación con la venta de patrimonio público por parte de las CCAA:

"Otra baza de la que echan mano algunas comunidades es el parque de vivienda pública, que pretenden vender a inversores. Así consta en los planes de reequilibrio financiero que presentaron Asturias, que con esa medida pretendía ingresar 102 millones, y Extremadura, que valoró sus pisos sociales en 96,6 millones. Cataluña y el País Vasco también han optado por esa vía."

En definitiva, comparto tus esfuerzos por hacer una interpretación amplia del artículo 47, pero mi opinión es que desde los movimientos sociales, sin infravalorar el marco que ya tenemos, deberíamos exigir una reforma del artículo 47, con el fin de convertirlo en un derecho fundamental.

Buel dijo...

Qué maravilla de artículo, y como cuesta encontrar texto con datos reales de esos que te ponen los pelos como escarpias...

Habéis corroborado lo que ya sabía, que este país lo 'dirigieron' y lo 'dirigen' gente incompetente incapaz de ver lo que está pasando ahí fuera...

Me asusta que el PP intente salir de esta recurriendo al mismo sistema neoliberal que nos metió en este embolado.

Me llena de rabia que un arma tan potente como la 'okupación' de un espacio vacío siga sin verse como una protesta política (nadie pone en duda que una manifestación lo sea)... pero por ahí deberían ir los tiros, como bien hacéis la anología con la insumisión militar.

Seguiré el blog a ver qué más debates van saliendo.

Un abrazo! y enhorabuena!

Paisaje Transversal dijo...

Muchas gracias a por vuestros comentarios. Sin duda, el debate sobre el problema de la vivienda es absolutamente necesario y buena cuenta de ello es la cantidad de comentarios de este blog.

Somos muchas las personas que estamos preocupadas con esta situación y la necesidad de garantizar unas condiciones habitacionales dignas para toda la sociedad debería de regir cualquier gobierno.

Esperemos que este artículo así como el debate online sobre vivienda que hemos arrancado en este blog sirvan para dotar de argumentos a la idea de reivindicar la okupación como acto político al igual que las manifestaciones, como indica Buel.

Muchas gracias a Leolo y Franz por sus disquisiciones sobre el artículo 47. Sinceramente a nosotras se nos escapan muchos aspecto técnicos sobre los mismos, pero lo cierto es que más allá de lo que diga o no la constitución, la dramática situación a la que se están viendo abocadas miles de familias (en 2015 se prevé que sean más de medio millón) resultad insostenible.

Un saludo,

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